Lejekontrakten

 

Frederikssundsvej 304 A ∙ DK-2700 Brønshøj ∙ Tlf. 38 28 87 50 ∙ www.kolonihave.dk ∙ info@kolonihave.dk ∙ CVR 1615 4628 Medlem af Det europæiske kolonihaveforbund og Nordisk Kolonihavesammenslutning

Brønshøj september 2014

Forskellige regler om navne på lejekontrakten

Den 1. juli 2014 trådte Kolonihavelovens § 8b, stk. 1, om pligt for stat og kommuner til at kræve, at kolonihaver udlejes i henhold til venteliste i kraft. Ved fjernelsen af kravet om markedsleje blev der således lagt afgørende vægt på, at der gennem anvendelse af ventelister blev skabt lige mulighed for alle for at komme i betragtning til ledige kolonihaver på offentlige myndigheders arealer. Der blev dog, på Forbundets foranledning, åbnet adgang til, at jordudlejer i lejekontrakten kunne bestemme, at kolonisters slægtninge i ret op- og nedstigende linje kunne erhverve kolonistens kolonihave uden om ventelisten. Udformningen af § 5 i Forbundets standardlejekontrakt og § 8.11 og 8.12 i standardvedtægten afspejler denne mulighed.

Der har hidtil været forskellig praksis i haveforeningerne omkring optagelse på lejekontrakten i forskellige situationer. Efter kolonihavelovens vedtagelse er der behov for fælles retningslinjer på området. Derfor beskriver dette notat forskellige problemstillinger i relation til navne på lejekontrakten i forskellige situationer. Notatet tager udgangspunkt i kolonihavelovens formål om, at enhver skal have mulighed for at leje en kolonihave.

Optagelse af nye lejere/overdragelse

Ifølge Kolonihavelovens § 8b har enhver ret til at blive optaget på venteliste til en kolonihave. Hvis foreningen har en venteliste, er det en forudsætning, at personen er optaget som medlem i haveforeningen fra ventelisten. Det betyder, at en lejer ikke selv må bestemme, hvem han/hun overdrager sit lejemål til.

Der er enkelte undtagelser fra dette. Ifølge Kolonihaveloven kan jordejeren (stat/kommune) i lejekontrakten vælge at tillade overdragelse uden om ventelisten til en slægtning i ret op- og nedstigende linje (forældre, bedsteforældre, oldeforældre, børn, børnebørn, oldebørn). Herudover kan jordejer tillade i lejekontrakten, at der overdrages til en ægtefælle/registreret partner (og deres slægtninge i ret op- og nedstigende linje, herunder særbørn). Det er ikke muligt at overdrage til andre, og der er ikke mulighed for dispensation. Selv om det ikke er direkte nævnt i undtagelsesbestemmelsen, tolker Kolonihaveforbundet reglerne sådan, at der også er mulighed for at overdrage til en samlever, som har haft samme folkeregisteradresse som lejeren i mindst 2 år på tidspunktet for overdragelsen.

Det er naturligvis en forudsætning for overdragelsen, at slægtningen opfylder de øvrige betingelser, der gælder for lejemålet (eksempelvis et evt. krav om bopæl i kommunen eller andet).

Det har været overvejet, om to personer med forskellig placering på ventelisten, kan beslutte, at leje en have sammen f.eks. på grund af bedre økonomiske og fysiske muligheder for at passe haven. Dette åbner dog mulighed for omgåelse af ventelistereglerne og vurderingsreglerne, og det er derfor Kolonihaveforbundets opfattelse, at dette som udgangspunkt ikke er muligt.

I haver uden ventelister er der derimod ingen grund til at opretholde begrænsninger af den karakter, og der er ingen regler, der forhindrer overdragelse til nærmest hvem som helst, som bestyrelsen godkender.

Heller ikke i andelshaver er der nogen grund til at opretholde de nævnte begrænsninger, medmindre det direkte fremgår af andelshavens vedtægter.

Alle har som udgangspunkt mulighed for at blive optaget som medlem i haveforeningen, men bestyrelsen skal altid godkende lejeren. Nægtelse af godkendelse kan prøves af domstolene, så en evt. nægtelse skal være sagligt begrundet (eksempelvis manglende opfyldelse af bopælspligt, restance til foreningen, tidligere eksklusion eller lignende).

Enhver overdragelse – også til slægtninge – kræver en vurdering.

Optagelse af lejer nummer 2 på lejekontrakten

Det har hidtil i mange haveforeninger med venteliste været praksis at tillade, at også fjernere slægtninge eller ubeslægtede - uden om ventelisten - kan optages som medlejer på lejekontrakten. Den optagne medlejer får herved mulighed for efterfølgende at overtage haven fra den hidtidige lejer uden hensyn til ventelisten.

Efter Forbundets opfattelse kan den nævnte praksis med ikrafttrædelsen af Kolonihavelovens § 8b, stk. 1, ikke længere opretholdes. Den må således anses for en omgåelse af lovens krav om, at adgangen til at leje haver altid skal reguleres via foreningens venteliste, medmindre der er tale om overdragelse til slægtninge i op- og nedstigende linje. Der er endvidere risiko for omgåelse af vurderingsreglerne, idet en sælger bare kan føre en potentiel køber på lejekontrakten, modtage penge under bordet og herefter flytte efter et stykke tid.

Hvis foreningen har en venteliste, er det herefter kun muligt at skrive en lejer 2 på lejekontrakten, hvis:

- personen opfylder de almindelige betingelser for medlemskab i foreningen (evt. bopælsligt mv.)

- der er tale om en ægtefælle til lejer 1

- der er tale om en samlever til lejer 1 og parterne har levet i ægteskabslignende forhold med samme folkeregisteradresse i mindst 2 år, eller

- der er tale om en myndig slægtning i op- eller nedstigende linje (børn, børnebørn, oldebørn, forældre og bedsteforældre mv.).Til børn kan i den forbindelse også regnes særbørn af en først afdød ægtefælle, som ikke står på lejekontrakten, hvis særbørnene har afgivet erklæring om accept af uskiftet bo med den længstlevende ægtefælle, der har lejemålet.

Dette gælder også på udlejningstidspunktet, hvilket medfører at eksempelvis to veninder/kammerater ikke kan leje huset i fællesskab, hvis det alene er den ene, der har stået på venteliste.

Det har været overvejet om en lejer, kan få skrevet en lejer nr. 2 på lejekontrakten, hvis denne person står meget langt oppe på foreningens venteliste. Da dette åbner mulighed for omgåelse af vurderingsreglerne, og "penge under bordet", er det Kolonihaveforbundets opfattelse, at dette som udgangspunkt ikke er en mulighed.

I haver uden ventelister (og i andelshaver) er der derimod ingen grund til at opretholde begrænsninger af den karakter, og der er ingen regler, der forhindrer optagelse af en lejer nr. 2, hvis der ikke er venteliste. Det er dog altid bestyrelsen, der skal godkende en lejer nr. 2. Nægtelse af godkendelse kan prøves af domstolene, så en evt. nægtelse af en lejer nr. 2 i tilfælde, hvor der ikke er venteliste, skal være sagligt begrundet (eksempelvis restance til foreningen, tidligere eksklusion eller lignende).

Der er ingen krav om vurdering ved optagelse af en lejer nr. 2 på lejekontrakten.

Overtagelse ved dødsfald

Ifølge Kolonihavelovens § 8b har enhver ret til at blive optaget på venteliste til en kolonihave. Hvis foreningen har en venteliste, er det en forudsætning, at personen er optaget som medlem i haveforeningen fra ventelisten. Her gælder dog de samme undtagelser som ved overdragelse i levende live.

Ved havelejers død har en efterlevende ægtefælle mulighed for at fortsætte lejeaftalen, medmindre foreningen har vægtige grunde til at modsætte sig dette. Det samme gælder en samlever, som har boet sammen med afdøde i mindst 2 år før dødsfaldet, og som på dødstidspunktet havde samme folkeregisteradresse som afdøde. Hvis en samlever har en anden have i foreningen, kan han/hun dog ikke fortsætte lejemålet uden at opsige den anden have.

Slægtninge i ret op- og nedstigende linje har også mulighed for at også overtage lejemålet ved dødsfald, hvis de efter bestyrelsens vurdering har deltaget aktivt i havens pasning og vedligeholdelse af haven og kolonihavehuset. Også her tolker Kolonihaveforbundet reglerne sådan, at også "bonusbørn" efter en først-afdød ægtefælle har mulighed for at få lejemålet overdraget, hvis den sidst-afdøde havelejer sad i uskiftet bo med dem.

I haver uden ventelister er der derimod ingen grund til at opretholde begrænsninger af den karakter, og der er ingen regler, der forhindrer overdragelse til eksempelvis en slægtning i sidelinjen (søskende, nevøer osv.) Det er dog altid bestyrelsen, der skal godkende en ny lejer. Nægtelse af godkendelse kan prøves af domstolene, så en evt. nægtelse skal være sagligt begrundet (eksempelvis restance til foreningen, tidligere eksklusion eller lignende).

Der skal altid vurderes i forbindelse med overdragelse i forbindelse med dødsfald.

Sletning af lejere på lejekontrakten

Hvis den ene lejer ønsker at blive slettet af lejekontrakten, kan bestyrelsen slette denne, hvis begge lejere, har afgivet en skriftlig accept heraf. Et evt. økonomisk opgør mellem de to lejere er foreningen uvedkommende, og der skal ikke vurderes i denne situation.

Hvis den ene part dør, skal han/hun ligeledes slettes af lejekontrakten. Der skal heller ikke vurderes i denne situation, når den længstlevende lejer fortsætter lejemålet alene.

Regelsættet er beskrevet skematisk nedenfor:

Hvem må foreningerne leje ud til uden om ventelisten

Haveforening med venteliste (under forudsætning af at jordejer har tilladt, at man kan fravige ventelisterne i visse tilfælde)

 

Haveforening uden venteliste og med ledige haver

 

Enhver som opfylder betingelser i lejeaftale med jordudlejer

 

Ja, men efter rækkefølgen på ventelisten

 

Ja

 

Eksisterende lejers valg

 

Nej

 

Ja

 

Ægtefælle til et medlem

 

Ja (overdragelse)

 

Ja (overdragelse)

 

Samlever til lejer 2 (samme adresse i mindst 2 år på tidspunktet for optagelsen på lejekontrakten)

 

Ja (overdragelse)

 

Ja (overdragelse)

 

Myndig slægtning i ret op- og nedstigende linje

 

Ja (overdragelse)

 

Ja (overdragelse)

 

Særbørn af først afdød ægtefælle ved uskiftet bo

 

Ja (overdragelse)

 

Ja (overdragelse)

 

Andre slægtninge (sidelinjer)

 

Nej

 

Ja

 

Venner og bekendte

 

Nej

 

Ja

 

Person, der allerede er medlem og har en have i foreningen

 

Nej, jf. Forbundsvedtægtens § 4.4.

 

Nej, jf. Forbundsvedtægtens § 4.4.

 

Et kollektiv

 

Nej

 

Nej, ikke udlejning til den juridiske person, da lejeretten er en personlig ret. Men der er ikke noget til hinder for at 5 forskellige personer i kollektivet lejer en have hver, selv om de har samme folkeregisteradresse. Hvis en forening har mange ledige haver i en periode, kan foreningens generalforsamling se bort fra den personlige lejeret og vælge at leje ud til en juridisk person, eksempelvis et kollektiv. Det anbefales i så fald, at gøre lejemålet tidsbegrænset, så lejemålet igen bliver ledigt indenfor en overskuelig